Animali e cortili condominiali: la sentenza storica di Palermo e i consigli ai proprietari

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ANIMALI E CONDOMINI - Un acquisto di un immobile o una locazione nella vita di una persona fanno parte di eventi estremamente importanti e spesso addirittura traumatici: prospettive, abitudini e stili di vita possono cambiare da un giorno all'altro sulla base di una decisione alquanto difficile. Molti individui vivono questa scelta con un'ulteriore variabile: la presenza di un animale domestico. L'art. 1138 c.c. stabilisce che le norme del regolamento condominiale non possono vietare di possederli o detenerli a meno che non venga approvata all'unanimità una clausola di senso opposto. In un condominio gli amici a quattro zampe sono soggetti a ovvi problemi, ma vengono sempre tutelati dalla legge se non arrecano disturbo (art. 659 c.p.) o rovinano parti della struttura in comune o di proprietà del locatore. Il punto comunque non è solo la tutela dei "pets", ma anche la scelta della casa per se stessi e per loro: alcuni acquirenti con un gatto tendono a privilegiare piani bassi per evitare che il felino stesso, nel suo ispezionare i suoi "possedimenti", cada da altezze vertiginose, mentre chi ha un cane cerca spesso una casa con un giardino o un cortile.

UNA CURIOSA VICENDA - La nostra storia riguarda una mamma che vuole acquistare un immobile per la figlia e il suo cane. La donna sceglie una casa dotata di un ampio cortile, luogo in cui l'animale potrebbe vivere e svagarsi, tuttavia nel corso del tempo emerge che nella fase preliminare sia l'agenzia immobiliare sia il proprietario non erano stati chiari sull'esclusività proprio del cortile, risultando successivamente alla proposta d'acquisto che lo stesso era una parte in comune del condominio. La potenziale acquirente, spaventata dall'assenza della qualità essenziale e dalle poche prospettive sull'utilizzo dello spazio funzionale alle abitudini del cane che avrebbero potuto essere vietate o fortemente limitate dal regolamento condominiale, risolve il contratto. Comincia la causa civile e viene provato che la signora aveva ignorato in buona fede che il cortile fosse una parte comune, inoltre questa mamma volenterosa si era impegnata a compiere l'aquisto nell'interesse della figlia in considerazione del suddetto spazio, pertanto il giudice di Marsala dichiara con sentenza n. 909/2017 la risoluzione del contratto preliminare e condanna il promissario venditore alla restituzione della somma corrisposta a titolo di caparra confirmatoria, nonché al pagamento di una penale.

LA FAMOSA SENTENZA - La storia non finisce qui, perché per il venditore arriva una doppia batosta con la sentenza n. 1557 del 21 ottobre 2020 della Corte di Appello di Palermo secondo la quale la presenza di un cortile per ospitare il cane rappresenta una valutazione importante nella scelta dell'immobile da acquistare, tale da legittimare il potenziale compratore a risolvere il contratto in mancanza delle qualità promesse, in virtù della tutela e del benessere degli animali, principio tutelato dal diritto e dalla giurisprudenza europea (Corte di Giustizia, Quinta Sezione, 23 aprile 2015, Zuchtvieh-Export c. Stadt Kempten, causa C-424/13.15). Infatti secondo la "legge quadro in materia di animali di affezione e prevenzione del randagismo" (L. 14 agosto 1991, n. 281) lo Stato deve promuovere e disciplinare la tutela degli amici a quattro zampe, riconoscendo come interesse pubblico preminente la promozione, per l'appunto, del benessere e la tutela degli stessi. Conseguentemente secondo i giudici di Palermo l'utilizzo di un'area esterna alla casa per assolvere le esigenze di un animale domenico è essenziale, tanto da incidere sulla validità del contratto, quindi il ricorso viene rigettato con la condanna al pagamento delle spese di lite.

I CONSIGLI - Ma in generale come viene regolato l'utilizzo di quest'area combattuta nemmeno fosse Verdun e La Somme? Come parte comune del condominio il cortile viene assoggettato al regolamento condominiale: lo stesso può prevedere delle regole precise riguardo l'utilizzo del guinzaglio o per il transito con l'animale. Ma come ci si deve comportare a fronte di un divieto di accesso al fatidico luogo con il proprio amico peloso? Perché in questo caso verrebbe limitato il diritto del singolo condomino, proprietario dell'animale, di poter godere e beneficiare di una parte comune al pari di tutti gli altri residenti. Tale divieto, salva la sussistenza di particolari esigenze che dovrebbero essere provate, sarebbe immotivato, dunque il condomino leso potrebbe impugnare la delibera per esercitare i propri diritti. La sentenza n. 6659/2017 del Tribunale di Roma ha previsto che la delibera condominiale per cui i cani sono autorizzati a giocare nel giardino non comporta una modifica della destinazione d'uso dello spazio comune e quindi non viene richiesta una severa maggioranza per la relativa approvazione. Tale possibilità non esonera i loro possessori da eventuali responsabilità per danni arrecati dai propri animali. La riforma del condominio entrata in vigore nel 2013 (L. 11 dicembre 2012, n. 220) è favorevole, per così dire, alla detenzione di animali e secondo la dottrina maggioritaria i regolamenti che contengano limiti a riguardo sono subordinati all'introduzione della libertà prevista dal codice civile al succitato art. 1138, ma in un'Italia dove tutto cambia per non cambiare nulla si riscontrano ancora norme condominiali molto vecchie e non consone in tal senso. Sul tema i consigli proposti dall'ENPA sono i seguenti.

  • La scelta migliore è sempre evitare contenziosi inutili, bisogna essere sicuri di ciò che si sottoscrive.
  • Prima di fare una proposta d'acquisto o di locazione è opportuno richiedere una copia del regolamento condominiale.
  • È assolutamente fondamentale essere sempre certi che nel contratto non vengano apposte limitazioni particolari.

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Autore: Davide Ronca

Dottore in giurisprudenza con un master in scienze forensi e uno in scienze criminologiche. Giornalista dal 2007, è da sempre attivissimo sul web per portare un'informazione di qualità.